Für die Entstehung von Sondereigentum ist der Aufteilungsplan und nicht die tatsächliche Bauausführung maßgeblich (nach BGH, Urteil vom 20.11.2015)

Für die Entstehung von Sondereigentum ist der Aufteilungsplan und nicht die tatsächliche Bauausführung maßgeblich (nach BGH, Urteil vom 20.11.2015)

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall hatte der Kläger eine Wohnung nebst Kellerraum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erworben. Der Keller des Klägers, der ebenfalls im Sondereigentum stand, war tatsächlich nur rd. halb so groß wie im Aufteilungsplan ausgewiesen. Bei Errichtung des Hauses vier Jahrzehnte zuvor war beim Bau des Kellergeschosses von den Bauplänen abgewichen worden. Die Trennwand zwischen dem Keller des Klägers und dem Keller des benachbarten Sondereigentümers wurde abweichend vom Aufteilungsplan gesetzt. Der Kläger stellte daher in der Eigentümerversammlung den Antrag, seinen Kellerraum gemäß der aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Grenzen herzustellen. Dieser Antrag wurde von den Eigentümern mehrheitlich abgelehnt. Gegen den Beschluss wandte sich der Kläger im Wege der Anfechtungsklage. 

Der BGH gab dem Kläger Recht und kam in seinem für Urteil zu dem Ergebnis, dass der angefochtene Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche und der Sondereigentümer Anspruch auf plangerechte Herstellung des Kellerraums habe. Sondereigentum entstehe stets in den Grenzen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Die tatsächliche Bauausführung sei nicht maßgebend. Der klagende Eigentümer habe zu Recht die erstmalige plangerechte Herstellung des ursprünglich geplanten Kellerraums verlangt, wie er sich aus dem Aufteilungsplan ergab. Die Herstellung sei Aufgabe aller Wohnungseigentümer.

Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für die Praxis:  Der BGH hat damit geklärt, dass für die Entstehung von Sondereigentum nicht die tatsächliche Bauausführung, sondern der im Grundbuch eingetragene Aufteilungsplan maßgeblich ist. Sondereigentum entsteht damit gemäß der im Aufteilungsplan eingezeichneten Grenzen, auch wenn im Zuge der tatsächlichen Bauausführung Räume „planwidrig“ errichtet wurden. Auch Jahrzehnte später kann somit ein Wohnungseigentümer noch die Errichtung seines Sondereigentums entsprechend des Aufteilungsplans auf Kosten der Gemeinschaft verlangen. Die Herstellung ist danach Aufgabe aller Wohnungseigentümer und der Verwalter hat die Maßnahme umzusetzen.