2024_10_18 Erbbaurecht: Keine Verjährung der Erhaltungsverpflichtung, BGH V ZR 21/24

2024_10_18 Erbbaurecht: Keine Verjährung der Erhaltungsverpflichtung, BGH V ZR 21/24

SüchtingPartner war in Kooperation mit den Rechtsanwälten beim BGH Mennemeyer & Rädler erfolgreich. Am 27.09.2024 hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 24.01.2024 auf. Streitig war die Verpflichtung der Beklagten aus Erbbauvertrag, die auf dem Grundstück von der Beklagten errichtete Immobilie in einem guten baulichen Zustand zu halten. Die Eigentümer wussten von den Gebäudemängeln länger als 3 Jahre. Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung. Das Landgericht Kiel und das Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht hielten diese Einrede für erheblich. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass diese Verpflichtung im Dauerschuldverhältnis Erbbaurecht nicht verjähre. Das Urteil liegt noch nicht vollständig vor.Der Bundesgerichtshof bezog sichim Termin zur mündlichen Verhandlung auf eine frühere Entscheidung BGH V ZR 205/22, Rz. 27 (iuris) und kam zu dem Schluss, dass der Lauf der Verjährungsfrist während der Dauer des Erbbaurechts grundsätzlich nicht beginnt:

"Für die Frage, ob eine abgeschlossene oder fortdauernde Vertragspflichtverletzung
vorliegt, kommt es auf den Inhalt der vertraglich übernommenen Verpflichtung an. Das
Berufungsgericht geht davon aus, dass der Beklagte sich in Abschnitt II Ziffer 3 ErbbV
zu einer fortwährenden und gleichbleibenden Erhaltung der Immobilie in gutem Zustand
und damit zur Vornahme von Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet
hat. Diese Auslegung hält der uneingeschränkten rechtlichen Nachprüfung (vgl. oben
Rn. 13) stand. Der Begriff des „Erhaltens“ eines guten Zustands ist nächstliegend so zu
verstehen, dass dauerhaft die Verpflichtung besteht, Maßnahmen zu ergreifen, damit
die Immobilie stets in einem guten Zustand ist. Mit dem Eintritt des „nicht mehr“ guten
Zustandes ist die Pflichtverletzung nicht abgeschlossen. Deshalb ist der vereinbarte
Heimfallgrund der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung, die Immobilie stets in ei-
nem guten Zustand zu halten, entgegen der Ansicht der Revision nicht vergleichbar mit
dem Heimfallgrund einer rechtswidrigen Baumaßnahme. Während der zuletzt genannte
Heimfallgrund nicht an die Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands
knüpft, so dass die Verjährung mit der Kenntnis von der rechtswidrigen Baumaßnahme
beginnt (vgl. Senat, Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, NJW 1985, 1464,
1465), begründet jede Zuwiderhandlung gegen die Erhaltungspflicht wegen der Pflicht
zum Tätigwerden den Heimfallanspruch von neuem. Verstößt der Erbbauberechtigte gegen
seine im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Pflicht zur Erhaltung des Bauwerks, so beginnt
die Verjährung des für diesen Fall vereinbarten Heimfallanspruchs des Eigentümers
nicht zu laufen, solange die Pflichtverletzung andauert."

Die von SüchtingPartner vor dem Landgericht Kiel und vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht vertretenen Kläger waren damit in der Revision mit den Gründen aus der Klage und der Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil erfolgreich.